Tình hình nguồn cung căn hộ tại Bình Dương
Trong năm 2023, thị trường bất động sản Bình Dương dự kiến có hơn 70% nguồn cung mới là các căn hộ chung cư với giá bán trên 35 triệu đồng mỗi m², tương đương với một căn hộ diện tích 55 m² có giá khoảng 2 tỷ đồng.
Bình Dương năm nay khá chủ động về nguồn cung. Trong tháng cuối năm, thị trường này đã liên tục đón nhận các dự án mới. Tuy nhiên, hầu hết các dự án này đều thuộc phân khúc trung cấp, với giá từ 32 triệu đồng/m² trở lên, và không còn sản phẩm giá bình dân.
Tập đoàn Bcons vừa công bố ra thị trường tháp căn hộ Bcons City tại trục đường Thống Nhất, phường Đông Hòa, TP Dĩ An. Đây là tòa tháp trung tâm của quần thể dự án Bcons City, có quy mô gần 2.000 căn hộ và rộng gần 12 hecta. Quần thể này gồm 174 căn nhà phố, 8.000 căn hộ ở và 2.000 căn hộ cho thuê. Giá bán từ 42 triệu đồng/m² (chưa VAT), và một căn hộ 50 m² tại đây sẽ có giá bán thấp nhất từ 2,3 tỷ đồng nếu tính cả thuế.
Một dự án khác của Bcons là Bcons Bình Thắng, cũng tại TP Dĩ An, dự kiến triển khai trong năm nay với mức giá trung bình từ 35-38 triệu đồng/m² (chưa VAT), tức là rẻ nhất cũng khoảng 1,9-2,1 tỷ đồng cho căn hộ 50 m². Bcons là thương hiệu bất động sản quen thuộc tại Bình Dương, chuyên cung cấp các sản phẩm nhà ở bình dân với giá từ 1,3-1,6 tỷ đồng mỗi căn. Tuy nhiên, năm nay, nguồn cung mới của chủ đầu tư này đã chuyển từ nhà bình dân sang loại hình trung – cao cấp.
Thị trường căn hộ Bình Dương chuyển đổi đáng chú ý
Dự án PiCity Sky Park
Tại phường An Bình, Tập đoàn Pi Group vừa triển khai dự án PiCity Sky Park với quy mô 1.500 căn hộ. Giá bán từ 45 triệu đồng mỗi m², tương đương khoảng 2,4 tỷ đồng cho căn hộ 1 phòng ngủ diện tích 55 m². Các căn officetel diện tích 30-33 m² có giá dưới 1,5 tỷ đồng.
Dự án Green Tower Dĩ An
Căn hộ Green Tower Dĩ An của TBS Land đang tìm sàn phân phối và dự kiến ra mắt đầu năm 2024. Dự án này có quy mô gần 2.000 căn và thuộc loại hình cao cấp, với giá rumor trên thị trường từ 48-55 triệu đồng mỗi m². Giá thấp nhất cho căn hộ 1 phòng ngủ tại đây cũng không dưới 2 tỷ đồng.
Dự án Astra City và A&T Sky Garden
TP Thuận An có dự án Astra City với 5.000 căn hộ, giá bán từ 42-47 triệu đồng mỗi m², và 900 căn hộ từ dự án A&T Sky Garden, sẽ ra mắt nửa đầu năm 2024 với giá dự kiến từ 40 triệu đồng mỗi m² (chưa VAT).
Các dự án bình dân khác
Một số chung cư phân khúc bình dân như Sylife Thuận An, Flex Thuận An TT Capital… dự kiến có giá từ 33-38 triệu đồng mỗi m² (chưa VAT). Phú Đông SkyOne là dự án duy nhất mới triển khai trong tháng qua với giá dưới 35 triệu đồng mỗi m², quy mô 800 căn hộ, mỗi căn từ 45-55 m² có giá khoảng 1,5-1,7 tỷ đồng.
Phân tích xu hướng và giá căn hộ Bình Dương
Báo cáo giá bán căn hộ
DKRA Group cho biết, trong quý III/2023, giá bán căn hộ tại Bình Dương dao động từ 30-49 triệu đồng mỗi m². Đến tháng 11, giá căn hộ mới mở bán cao nhất đã đạt 51,4 triệu đồng mỗi m².
Xu hướng giá tăng
Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, từ 2019-2021, giá chung cư tại Bình Dương đã tăng trung bình từ 15-30%. Hiện nay, giá trung bình là 35-38 triệu đồng mỗi m². Mặc dù đà tăng giá đã chững lại từ năm 2022, giá vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt là với các dự án mới gần TP HCM, với giá từ 45-51 triệu đồng mỗi m².
Dự báo nguồn cung 2024
Savills Việt Nam dự báo, năm 2024, tỉnh Bình Dương và Đồng Nai sẽ có hơn 9.000 căn hộ chào bán. Tuy nhiên, với số liệu thu thập từ các dự án sẽ chào bán, Bình Dương có thể đạt khoảng 9.000-10.000 sản phẩm. Nguồn cung căn hộ tại Bình Dương năm 2024 dự kiến sẽ dẫn đầu khu vực phía Nam và thiết lập mặt bằng giá mới trong bối cảnh TP HCM thiếu hụt dự án mới do vướng mắc pháp lý.
Thị trường căn hộ Bình Dương: giá bán và nhu cầu thực tế
Phần lớn các dự án mở bán năm 2024 tại Bình Dương dự kiến nằm ở phân khúc trung cấp, với giá bán từ 40-48 triệu đồng mỗi m². Mức giá này đã ngang ngửa với một số dự án căn hộ tại khu vực ven TP HCM như quận Bình Tân, Bình Chánh, quận 8 và quận 9.
Năm 2023, phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố Thuận An và Thủ Dầu Một có dấu hiệu bão hòa, giao dịch chậm do giá bán cao, theo Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương. Tỉnh này có đông lao động nhập cư, đa số còn phải đi ở trọ và mong muốn tiếp cận với phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, các căn hộ dự án do Nhà nước xây dựng với diện tích từ 30-45 m² có giá từ 150-450 triệu đồng đã không còn nguồn hàng. Trong khi đó, một số dự án nhà giá rẻ do tư nhân xây dựng có giá quá cao, thấp nhất từ 700 triệu đồng cho căn hộ 38 m² và có khi lên đến 1,8 tỷ đồng cho căn hộ 60 m².
Khảo sát từ Liên đoàn Lao động tỉnh Bình Dương năm 2022 cho thấy, tỉnh hiện có khoảng 1,6 triệu lao động, đa số là người ngoại tỉnh phải đi ở trọ. 79,5% lao động được khảo sát mong muốn gắn bó lâu dài tại Bình Dương. Tuy nhiên, 42,1% công nhân cho biết thu nhập không đủ trang trải, và 52,5% chỉ vừa đủ chi tiêu hàng tháng. Chỉ 5% công nhân tích lũy được một phần và chỉ 0,4% có khả năng tích lũy lâu dài. Với mức giá nhà đất hiện nay, số đông người lao động rất khó có cơ hội mua được đất để xây nhà.
Theo Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhận định rằng nguồn cung căn hộ giá trên dưới 2 tỷ đồng tại Bình Dương đang dần khan hiếm. Việc tìm mua một căn hộ giá từ 1,3-1,6 tỷ đồng không còn dễ dàng như trước. Mặt bằng giá trung bình căn hộ tại Dĩ An và Thuận An hiện tại rơi vào mức 40-45 triệu đồng mỗi m². Rất ít dự án có giá dưới 30 triệu đồng mỗi m², dù phân khúc này có nhu cầu thực rất lớn.
Thị trường căn hộ Bình Dương đang ở thế vừa thừa vừa thiếu. Nhiều khu vực có nhu cầu nhà ở thấp, giá lại tăng quá cao và nguồn cung nhiều. Ví dụ, khu vực quốc lộ 13, chỉ trong phạm vi 1-2 km đã có tới 7-8 dự án tập trung cùng một địa điểm. Trong khi đó, những khu vực cần có nhu cầu thực sự để phục vụ nhóm khách mua để ở tại cả TP HCM và Bình Dương thì nguồn cung lại ít.
“Có nhiều khu vực giá chung cư tăng cao nhưng giao dịch lại thấp, bị bão hòa. Một số khu vực có ít dự án bán nhưng thanh khoản vẫn rất tốt nhờ đánh đúng nhu cầu thực tế,” ông Tuấn cho hay.
Một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc tại TP HCM cho rằng, tỷ lệ nguồn cung căn hộ giá bình dân tại Bình Dương đang dần bị “lấn lướt” bởi dòng sản phẩm trung và cao cấp, trong khi số đông nhu cầu mua tại đây vẫn là người lao động bình dân.
Bình Dương hiện có 48 khu công nghiệp và cụm công nghiệp, chiếm 1/4 diện tích khu công nghiệp toàn miền Nam. Nhu cầu mua nhà từ nhóm công nhân lao động chiếm phần đông. Để đáp ứng nhu cầu này, cần có những chính sách và giải pháp cụ thể từ các nhà đầu tư và chính quyền địa phương.
Với mức thu nhập trung bình của công nhân từ 8-15 triệu đồng mỗi tháng, rất khó để mua được căn hộ giá 1,8-2,5 tỷ đồng ở Bình Dương lúc này. Nếu không cân đối được nguồn cung, Bình Dương có thể rơi vào khủng hoảng thừa như những năm trước,” ông nhận định.
