Thị trường bất động sản được các chuyên gia dự đoán chưa thể bùng nổ trong quý III. Dù ba bộ luật quan trọng về bất động sản (Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023) sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 và tạo động lực tích cực, nhưng do cần thời gian để chính sách thẩm thấu.
Tác động của các bộ luật mới đối với thị trường bất động sản
Mặc dù ba bộ luật quan trọng liên quan đến bất động sản là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, trước thời hạn 5 tháng, và được kỳ vọng sẽ “trợ lực” tích cực cho thị trường, nhưng chính sách vẫn cần thời gian để thẩm thấu. Vì vậy, các chuyên gia nhận định rằng thị trường bất động sản vẫn chưa thể bùng nổ trong quý III năm nay.
Theo Tiến sĩ Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế trung ương (CIEM), thị trường bất động sản đã rơi vào suy thoái từ đầu quý II/2022. Theo chu kỳ 10 năm, thời gian suy thoái của thị trường bất động sản kéo dài khoảng 1,5 đến 2 năm. Đến quý II/2024, khi đã đủ 2 năm, thị trường dự kiến sẽ ổn định và bước vào giai đoạn phát triển.
Tiến sĩ Chung đưa ra ba phương án cho thị trường bất động sản Việt Nam trong nửa cuối năm 2024. Phương án đầu tiên là thị trường tiếp tục xu hướng đi lên nhưng với tốc độ chậm chạp nếu không có yếu tố đột biến. Phương án thứ hai là thị trường tăng trưởng mạnh mẽ khi có những “cú hích” hỗ trợ. Trái ngược với hai phương án trên, phương án thứ ba là thị trường bất động sản có thể thoái trào nếu kinh tế thế giới gặp khó khăn, thương mại quốc tế suy thoái, đầu tư nước ngoài giảm, hoạt động sản xuất kinh doanh trong nước không phục hồi, và dòng tiền đầu tư vào thị trường, đặc biệt là tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp, suy giảm.
Tuy nhiên, theo Tiến sĩ Chung, dù tình hình diễn biến theo phương án nào, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được kỳ vọng sẽ tốt hơn so với hai năm trước. Ông Chung nghiêng về phương án thứ hai, đặc biệt khi ba bộ luật quan trọng là Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Đây là các văn bản pháp luật cao nhất liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản và được Chính phủ khẩn trương hoàn thiện nghị định hướng dẫn, thể hiện quyết tâm của Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ, từ đó tiếp thêm niềm tin cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân. Điều này tạo cơ sở quan trọng để tin rằng thị trường sẽ sớm phục hồi.
Những thách thức và cơ hội trong tương lai
Theo giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn, ông Lê Bảo Long, cũng đồng tình với quan điểm trên. Ông Long nhận xét rằng phần lớn người mua nhà hiện nay vẫn duy trì tâm lý “quan sát” thay vì tham gia tích cực vào thị trường. Nhà đầu tư cho rằng cần thêm thời gian để quan sát phản ứng của thị trường với những thay đổi về chính sách, pháp lý và lãi suất mới trước khi đưa ra quyết định. Nhiều người mua nhà vẫn kỳ vọng giá sẽ giảm và các chính sách điều hành mới sẽ làm thị trường tích cực hơn. Do đó, thị trường bất động sản quý III/2024 dự kiến sẽ chưa thể có sự bùng nổ.
Ngoài ra, việc các ngân hàng bắt đầu tăng lãi suất cũng khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính tỏ ra lo lắng. Điều này làm cho tâm lý nhà đầu tư e ngại trong việc xuống tiền. Tuy nhiên, sức mua bất động sản phần lớn nằm ở nhóm có dòng tiền tích lũy và ít sử dụng đòn bẩy tài chính.
Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực này, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), khẳng định rằng ba bộ luật mới là những dự án luật quan trọng, có tác động đến nhiều chủ thể trong nền kinh tế. Các bộ luật này đã thể chế hóa nhiều chủ trương, chính sách mới của Đảng và Nhà nước, khắc phục các hạn chế và vướng mắc của các quy định hiện hành, đồng thời mang lại nhiều quy định đổi mới, tiến bộ. Những thay đổi này được người dân và xã hội kỳ vọng sẽ tạo động lực cho phát triển kinh tế – xã hội trong giai đoạn mới.
Ông Hải nhấn mạnh rằng các bộ luật này sẽ tạo ra nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, giải quyết các tồn tại nhiều năm qua về cải tạo và xây dựng lại các chung cư cũ, đảm bảo nhà ở cho lực lượng vũ trang, người có công với cách mạng và các gia đình ở khu vực khó khăn. Đồng thời, các bộ luật cũng góp phần làm lành mạnh và minh bạch thị trường bất động sản. Chính vì những tác động tích cực này, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ quyết tâm đưa các luật vào thực thi sớm từ ngày 1/8/2024 với tinh thần “sớm ngày nào tốt ngày đó”.
Tuy nhiên, ông Hải cũng chỉ ra rằng việc các luật có hiệu lực sớm đặt ra áp lực phải hoàn thành các văn bản hướng dẫn thi hành kịp thời. Thủ tướng Chính phủ đã có công điện yêu cầu các bộ và địa phương khẩn trương hoàn thiện xây dựng các văn bản quy định chi tiết Luật Đất đai, Luật Nhà ở, và Luật Kinh doanh bất động sản để đảm bảo các điều kiện khi triển khai thi hành luật từ ngày 1/8/2024.
Nhìn chung, dù thị trường BĐS ở Việt Nam vẫn còn đối mặt với nhiều thách thức và chưa thể bùng nổ ngay trong quý III/2024, nhưng với sự hỗ trợ từ các bộ luật mới và quyết tâm của Chính phủ, triển vọng phát triển của thị trường trong tương lai gần vẫn được đánh giá tích cực.
